Отримати кредит на квартиру в новобудові стане легше. Але не зараз

Отримати банківський кредит на купівлю квартири в новобудові стало легше. На початку жовтня Національний банк України дозволив банкам видавати кредити під заставу об’єктів незавершеного  будівництва і майбутніх об’єктів нерухомості. Точніше, видавати такі кредити банки могли й раніше, але вартість застави вважалась рівною нулю. Бо гарантувати добудову об’єкта не міг ніхто. Тому банки вимушені були формувати під такі кредити резерви в розмірі 100% від суми кредиту. Щоб на той випадок, якщо позичальник не зможе віддати борг, банк міг законно списати свої втрати. Зрозуміло, що банки не горіли бажанням видавати іпотечні кредити на купівлю нерухомості на первинному ринку.

Але нині ситуація має змінитися. НБУ дозволив банкам оцінювати об’єкти незавершеного будівництва, під заставу яких видається кредит, у пів ціни. І це вже щось.

Важливий нюанс. Згадана постанова Нацбанку — не єдине, що має змінити ситуацію з кредитуванням первинної нерухомості. Не менш важливим є нещодавно ухвалений парламентом Закон "Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому". Саме ці два документи значною мірою визначать подальшу долю будівельного ринку та розвитку первинної іпотеки.

Що це означає для позичальників

Для позичальників це означає насамперед те, що отримати кредит на квартиру в новобудові стає більш реальною перспективою. Також це потенційно знижує ризики недобудови або шахрайства з боку забудовника. Щоправда, вартість нерухомості може трохи зрости. Це закон ринку: збільшення попиту на кредитну нерухомість може підвищити її вартість.

Але все по черзі.

Зменшення навантаження на капітал банків сприятиме розвитку кредитування під покупку первинної нерухомості. В цьому впевнена голова ради Незалежної асоціації банків України Олена Коробкова.

Завдяки згаданому Закону первинний ринок іпотеки стане менш ризикованим і для банків, і для клієнтів банків, які залучили кредитні кошти для придбання житла в новобудові. Адже вони будуть більш захищеними від ризиків недобудови об’єктів будівництва.

А завдяки постанові Нацбанку банки зможуть враховувати це зменшення ризиків і не формувати надмірні резерви, які "з’їдають" капітал та ускладнюють видачу нових кредитів.

Далі все працює за логікою: банки кредитують — люди купують — бізнес будує — економіка зростає.

Однак є одне "АЛЕ".

"Законодавець під час прийняття закону не до кінця врегулював особливості іпотеки об'єктів незавершеного будівництва, право на виконання будівельних робіт за якими отримане до набуття чинності закону. Адже закон передбачає можливість поширення його дії також і на вже розпочаті будівництва, але за рішенням замовника будівництва", — звертає увагу співрозмовниця Новини.LIVE.

 

Це означає, що новації стосуватимуться лише майбутніх будівництв, які розпочнуться після набрання Законом чинності, і переважно не стосуватимуться об’єктів, які на сьогодні перебувають у процесі будівництва.

Як наслідок, це не прискорить у поточних умовах ринок первинної іпотеки, оскільки забудовники зараз віддають перевагу добудові старих проєктів і слабо планують входити в нові до закінчення воєнних дій та відновлення економічного зростання.

Новий Закон передбачає, що забудовник не зможе продавати квартири, не маючи коректної дозвільної документації, адже кожна майбутня квартира в багатоквартирному будинку має бути зареєстрована в Реєстрі речових прав Мін’юсту як окремий об’єкт майнових прав. А до цього реєстру неможливо потрапити, якщо забудовник не отримав усіх необхідних для будівництва дозволів.

"Саме цією державною реєстрацією відкриваються зачинені двері банківських установ. Для банку це вже не бланковий (незабезпечений) кредит, це — об’єкт з реєстрацією, що повністю є контрольованим з точки зору як забезпечення повернення кредиту, так і можливості реалізації у випадку непогашення кредитних коштів банку", — зазначає директорка департаменту роздрібного кредитування Кристалбанку Світлана Гребець.

Окрім того, автори документа очікують, що реєстрація кожної окремої квартири в реєстрі Мін’юсту унеможливить її подвійні та потрійні перепродажі. Очікується, що ці новели унеможливлять низку поширених на ринку афер.

Коли чекати активізації кредитування

Наразі великого попиту на ринку нерухомості немає. Кількість охочих придбати нерухомість невелика, особливо серед вимушених внутрішньо переміщених осіб.

"Тому цей закон радше приноситиме свої плоди в майбутньому, аніж зараз, миттєво. Також потрібно зважати й на економічну ситуацію. Так, у районах, де є активні бойові дії, житло значно втратило в ціні, однак столиця та захід країни зберігають цінники, тоді як рівень доходів у людей знизився", — констатує Олена Коробкова.

На думку першої заступниці голови правління Глобус банку Олени Дмітрієвої, найімовірніше, банки зможуть масово вийти на ринок первинної іпотеки та підтримати розвиток будівельної галузі лише після закінчення війни, коли інвестори повернуться на будівельний ринок житла і розпочнеться бум нових будівельних проєктів.

Активізація кредитування на первинному ринку іпотеки могла б допомогти забудовникам відновити довоєнні обсяги продажів та позитивно вплинути на зростання економіки. Нині на ринку первинної іпотеки працюють лише три банки. А для суттєвого стимулювання економічного росту їх має бути хоча б двадцять. Наразі очікувати суттєвих обсягів іпотечних кредитів на первинному ринку не доводиться.