Як змінився ринок вторинної нерухомості в Україні за час війни
Поділитися
Після початку бойових дій влада України з метою запобігти зловживанням з нерухомістю закрила доступ до державних реєстрів. Але місяць тому Кабінет Міністрів трохи послабив обмеження, що дозволило здійснювати деякі угоди. Новини.LIVE вирішили з'ясувати, як змінився ринок нерухомості в Україні за час війни і які у нього перспективи на майбутнє.
Що можна, що ні
На початку травня Кабмін відновив доступ до реєстру майнових прав, що дало можливість укладати угоди на ринку нерухомості. Але деякі обмеження на сьогодні все ж зберігаються. Зокрема, угоди можуть посвідчувати не всі нотаріуси, а тільки ті, що були не помічені у зловживаннях і включені до окремого списку Міністерства юстиції. Станом на зараз (і ще протягом місяця після припинення воєнного стану) заборонено вчиняти дії з нерухомістю за довіреністю, передавати майно в статутні капітали товариств та отримувати його у зв’язку з виходом з них, відчужувати майно раніше, ніж за місяць після отримання його у власність. Також заборонено вчиняти нотаріальні дії з нерухомістю поза межами області, де та розташована.
Читайте також: Житло в Одесі: дешево як ніколи
Крім того, залишається закритим доступ і до Земельного кадастру, що робить поки що неможливим продаж землі та розташованих на ній споруд. Але угоди з купівлі-продажу квартир уже укладати дозволено. Новини.LIVE вирішили проаналізувати зміни на ринку вторинної нерухомості по трьох містах, які слугуватимуть географічним індикативом для всієї країни, – Львову, Києву та Харкову.
Захід активізували переселенці
За словами президента Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ) Юрія Піти, у Львівській області, як і в інших західних регіонах країни, ринок вторинної нерухомості під час війни майже не зупинявся: пропозиції були достатньо активні, і тому ціни порівняно з довоєнним періодом майже не змінились.
Це сталось завдяки вимушеним переселенцям й у зв’язку з тим, що більшість жителів цих областей залишились у країні. Коригування цін відбулось відсотків на 10, але ціни знизились в дорогих сегментах, а в економ-сегменті залишились на тому ж рівні, що був до війни
Свій аналіз українського ринку нерухомості робила і команда Flatfy (проєкт ЛУН). Вона порівняла дані за травень цього року та жовтень 2021-го. Згідно з результатами дослідження, у Львівській області попит на купівлю житла на вторинному ринку скоротився на 21%, але пропозиція скоротилась набагато більше – на 81%. Тому і вартість на придбання житла в цьому західному регіоні зросла на 64%.
У Києва гроші на квартири є
У Києві ситуація на вторинному ринку нерухомості дещо інша, ніж на заході. «У Києві попит знизився, і на ринку в центральних регіонах країни не спостерігається такої активності, як у західних. Угод укладається небагато, ціни намагаються утримувати на довоєнному рівні, і продавці ще не готові їх знижувати, хоча покупець очікує, що ціни будуть падати», – пояснив президент АФНУ.
Але Київ завжди був грошовитим містом, і навіть в такі неспокійні часи є охочі викласти десятки тисяч доларів, аби придбати нерухомість. За словами Юрія Піти, у покупців є бюджети на купівлю житла у столиці і на 70 тисяч, і на 80 тисяч, і навіть на 100 тисяч доларів. «Можливості й бажання купувати є», – описав ситуацію по столиці президент АФНУ.
Згідно з даними Flatfy, у Київській області (разом зі столицею) попит на житло у травні цього року порівняно з жовтнем минулого року скоротився на 52%, пропозиція впала лише на 25%, а вартість на придбання нерухомості зросла на 55%.
Юрій Піта вважає, що ситуація з цінами у столиці має змінитись: «За нашими очікуваннями, ціни мають знизитись в середньому на 20%. І період червень-липень буде показовим».
Схід постраждав найбільше
На сході, вочевидь, ситуація на ринку нерухомості найгірша. Новини.LIVE взяли для прикладу Харків. За словами Юрія Піти, у Харкові, де ситуація набагато небезпечніша, ринку вторинної нерухомості як такого практично немає. «Є поодинокі угоди, але, як правило, вони були заплановані ще до війни і зараз просто завершуються. Оскільки угод дуже мало, то орієнтуватись по цінах дуже важко. Але є очікування, що на ринку відбудеться зниженняна 40%», – сказав президент АФНУ.
Flatfy повідомив, що у Харківській області попит на нерухомість зійшов майже нанівець – він впав на 91%, пропозиція скоротилась на 79%, а вартість житла знизилась на 33%.
Ринок стримують обмеження
Крім військових дій і невпевненості власників і покупців житла, ринок стримують і адміністративні бар’єри. Як пояснив Юрій Піта, зараз, наприклад, заборонено продавати житло за довіреністю, а оскільки багато власників виїхали за кордон, то вони, може б, і хотіли продати, але просто не можуть це зробити. «А повертатись сюди тільки заради того, щоб підписати договір, люди не будуть», – сказав він.
Другий бар’єр на ринку нерухомості – не працює Єдиний державний демографічний реєстр, через що неможливо зняти особу з реєстрації у помешканні і, відповідно, зареєструвати її. Це те, що називалось раніше «прописка». «Ніхто не захоче купувати квартиру, якщо там прописані інші люди, а особливо неповнолітні діти», – пояснив Юрій Піта. Крім того, сьогодні не працюють опікунські ради – органи, створені при місцевих органах влади, які, серед іншого, дають дозвіл на зняття неповнолітніх дітей з реєстрації у помешканнях, які будуть продаватись.
Такі адміністративні перепони стримують ринок, і у зв’язку з цим відсутні багато пропозицій. І навіть якщо з’являються покупці, то вони говорять, що не так просто знайти квартиру, навіть якщо є гроші
Президент АФНУ повідомив, що фахівці з нерухомості вже звертались до Кабінету Міністрів, щоб той дозволив продаж квартир за довіреністю. Кабмін пояснив причини впровадження заборони: якщо людина надала довіреність і потім відправилась, наприклад, у зону бойових дій, де, на жаль, загинула, то інформація про загибель надійде з запізненням. Якщо квартиру за довіреністю буде продано вже після смерті довірителя (але до того, як про смерть стане відомо), то такий продаж може бути оскаржений.
Юрій Піта пояснив, що фахівці з нерухомості пропонували уряду дозволити продаж нерухомості за довіреностями, які видано за кордоном, тобто за довіреностями від тих людей, хто перебуває в безпеці, але не має можливості приїхати до України.
Читайте також: У Києві збираються переглянути будівельні норми: що зміниться
«Якщо, наприклад, батьки, які перебувають за кордоном, надали своїм дітям в Україні довіреність на продаж квартири, то що може статись з цими батьками у тій же Польщі чи Болгарії? Нічого. А цей дозвіл значно би покращив стан на ринку нерухомості», – впевнений президент АФНУ.
Для перевірки достовірності того, що довірителі дійсно перебувають за кордоном і не можуть займатись продажем нерухомості, можна було б, вважає Юрій Піта, дозволити нотаріусам робити запити до міграційної або прикордонної служби, чи дійсно людина виїхала за кордон і досі не повернулась.
Прогнози нечіткі, але тренди проглядаються
За словами Юрія Піти, прогноз стосовно цін на нерухомість на найближчий час (червень-липень-серпень) можна зробити такий: на заході (Львів) ціни не зміняться, у центрі (Київ) – впадуть на 20%, на сході (Харків) – зменшаться на 40%. Але щодо прогнозів на більш віддалену перспективу, то їх робити важко.
Прогнозувати на кінець року і на наступний рік складно, але можна сказати однозначно: довоєнних цін не буде по всій Україні
При цьому прогноз стану вторинного ринку залежатиме від ринку новобудов, який завжди конкурував з вторинним ринком і був з ним тісно пов’язаним. Зараз, за словами президента АФНУ, будівництво зупинилось і активної пропозиції вже не буде. Покупець почне більше дивитись на вторинний ринок. Крім того, все буде залежати і від загальної ситуації в країні, яка веде війну.
Читайте Новини.LIVE!
