Продажів мало, а кількість "недобудов" зростає — що буде з цінами на житло в Україні
Поділитися
Ринок нерухомості в Україні сьогодні переживає свої не найкращі часи. Кількість угод далека від довоєнних показників, активних будівництв поменшало, а фінансове становище забудовників залишає бажати кращого. Але є й гарні новини — більшість об'єктів все-таки продовжує будуватися, а обвалу цін не сталось. Новини.LIVE розбиралися, як ідуть справи у будівельників сьогодні, а також що буде з цінами на житло найближчим часом.
Продажів вдвічі менше, ніж до війни
За даними Міністерства юстиції України, за 2023 рік по всій Україні було укладено 172,6 тис. угод купівлі-продажу квартир та житлових будинків, що майже вдвічі менше, ніж у 2021 році (320,6 тис. угод), але й набагато більше, ніж першого військового року (100,7 тис.).
Падіння продажів одразу знайшло своє відображення на фінансовому становищі забудовників, багато з яких змушені були скоротити активність будівництва. Як йдеться у звіті компанії М4U, станом на лютий 2024 року кількість активних будівництв у Києві становила 83,7%.
Не обійшлось і без гучних скандалів. Так, наприклад, ще нещодавно найбільший забудовник у країні – ХК "Київміськбуд", який взяв на себе зобов'язання щодо добудови проблемних об'єктів "Укрбуду", тепер сам шукає гроші, щоб добудувати розпродані будинки. Один із прикладів – ЖК Mirax на вулиці Глибочицькій, який мали ввести в експлуатацію ще у 2019 році. І таких ЖК у компанії — близько двадцяти.
У самій компанії, де нещодавно змінився керівник, у всьому звинувачують відсутність покупців. "Падіння продажів спостерігається на всьому ринку, а в нашому випадку ще й додалися репутаційні втрати компанії через зупинення робіт на об'єктах", – сказав новий голова компанії Василь Олійник у ході роботи комісії КМДА щодо планів добудови об'єктів на початку квітня.
Він також додав, що будівництво безпосередньо залежить від фінансування, немає продажу – немає можливості будувати. "Квартир не купують і розстрочки не платять, тому що Київміськбуд не будує, Київміськбуд не будує, тому що не купують і не платять розстрочки, а значить, нема за що будувати", – підкреслив Олійник.
"Будувати нікому"
Водночас, як запевнив Новини.Live президент Конфедерації будівельників України (КБУ) Лев Парцхаладзе, ситуація з "Київміськбудом" скоріше поодинокий випадок. "Загалом на ринку ситуація більш менш стабільна. Не можна говорити, що у всіх на ринку проблеми. Продажі, дійсно, впали. За VIP-сегментом і зовсім у 10 разів", — сказав Парцхаладзе.
Також на рівень продажів, за його словами, останніми місяцями дуже сильно вплинули повідомлення про можливий наступ РФ на Київ та Харків. "Ця інформація дуже сильно впливає на бажання інвесторів вкладати свої гроші в нерухомість. Але, ми бачимо, що цього, швидше за все, не станеться, а люди хочуть жити і все одно шукають житло для купівлі", — сказав Парцхаладзе.
Він також зазначив, що галузь відчуває гостру нестачу кадрів. "Нема кому будувати. Це велика проблема. Я думаю, що 80% з тих, хто працював, сьогодні воюють", — зазначив він.
Що буде з цінами на житло
Попри падіння продажів, забудовники та власники житла неохоче знижують ціни. Щодо цін, то, як свідчать дані порталу ЛУН, середня ціна квадратного метра станом на середину квітня у Києві становить 1 240 дол., тоді як у лютому 2022 року становила 1 250 дол. В економ-сегменті середня вартість "кдадрату" становить 970 дол., комфорт – 1030 дол., бізнес – 1 750 дол., а преміум – 3 000 дол.
А ось у національній валюті ціни неухильно зростають слідом за девальвацією та зростанням собівартості будівництва. За даними компанії M4U, середня вартість квадратного метра у новобудовах Києва становила 61 234 грн, що на 36,1% більше, ніж було до початку вторгнення Росії в Україну.
Що стосується "вторинки", яка традиційно номінована в доларі, то порівняно з довоєнним часом ціни знизилися приблизно на 5%. Середні дані наводить портал ЛУН.
Проте, як стверджують ріелтори, багато власників сьогодні охоче йдуть на торг і готові скидати ціну. "Знижка може бути різною, залежно від об'єкта. Іноді доходять до 20%", — розповів нам ріелтор Володимир Дорофєєв.
Що стосується планів забудовників, то, як каже засновник компанії М4U Володимир Даниленко, факторів для зростання цін зараз немає. "Сьогодні темпи будівельних робіт істотно нижчі за довоєнні, тому і часто перераховувати собівартість будівництва для девелоперів немає сенсу і можливості. Ринкові фактори зростання цін також відсутні", — зазначає Даниленко.
Безпека у пріоритеті
Змінилися й пріоритети покупців. Найбільший попит серед киян сьогодні спостерігається на закриті об'єкти. "Дуже добре продаються квартири в закритих комплексах. Все, що закрите і де є інфраструктура, а не окремий будинок — сьогодні продається. Люди вивели безпеку на перше місце", — розповідає столичний ріелтор Олена Малінкова.
Крім того, якщо до війни співвідношення кількості інвестиційних угод та купівель "для себе" становило приблизно 70/30 на користь інвестиційних, то сьогодні ситуація кардинально змінилася. "Люди шукають житло для себе. А так як багато хто сьогодні живе всіма сім'ями, то і запити відповідні. Як мінімум, повинна бути одна спальня, окрема кухня, вітальня. Але найбільший попит на квартири в районі 70 кв. м з двома спальнями. Це найходовіший метраж", — каже ріелтор.
При цьому, за словами експерта, основна кількість угод сьогодні відбувається в діапазоні до 100 тис. дол.
Більш ніж половина угод укладаються у межах державних програм
Драйвером ринку сьогодні є держпрограми. За словами ріелторів, більш ніж половина угод відбувається за підтримки державних програм. Серед яких: "еОселя", "еВідновлення", а також програма, що стосується ВПО та ветеранів АТО (Постанови КМУ №280).
"Звернень з приводу купівлі житла за різними програмами підтримки дуже багато. Понад 50%. Але також багато випадків, коли люди звертаються, хочуть щось купити під 3%, а потім з'ясовується, що людина не підпадає під програму. Наприклад, якщо людина працює за контрактом", — розповідає ріелтор Олена Малінкова.
Проте, за її словами, держпрограми сьогодні тримають ринок на плаву. До того ж, нещодавно до переліку об'єктів, які підпадають під дію пільгової іпотеки "еОселя", додали приватні будинки, таунхауси та дуплекси. "Оскільки вже весна, ми очікуємо бум на будинки 1 таунхауси в ціновій політиці від 95 до 150 тис. дол. вже найближчим часом", — ділиться прогнозом керівник агентства з нерухомості "Маяк" Ганна Андрєєва.
Покладають великі надії на державну підтримку і будівельники. "Я маю великі надії на ці програми. Вони дуже корисні та мають хороший попит. Це стосується як "еОселі", так і сертифікатів, які люди отримують за зруйноване житло. Ми з самого початку виступали за те, щоб замість будівництва будинків для безкоштовної роздачі людям давали сертифікати. І девелопери їх сьогодні активно приймають. Про випадки, коли держава затримувала компенсації забудовникам, я ще не чув", – сказав Парцхаладзе.
Однак є ймовірність, що найближчим часом програму знову буде переглянуто. "Ходять розмови, що умови можуть змінити знову. Якщо зараз є обмеження, що будинок має бути не старшим 3 років, то хочуть зробити, щоб вона поширювалася лише на житло від забудовників. Іншими словами, лише на первинку. Але там є цілий пласт проблем Як мінімум, вони повинні будуть гарантувати, що будинок добудується. Але в такому випадку ця програма вже буде націлена більше на підтримку галузі, а ніж людей", – резюмувала Малінкова.
Читайте Новини.LIVE!
