Получить кредит на квартиру в новостройке станет легче. Но не сейчас

Получить банковский кредит на покупку квартиры в новостройке стало легче. В начале октября Национальный банк Украины разрешил банкам выдавать кредиты под залог объектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости. Точнее, выдавать такие кредиты банки могли и раньше, но стоимость залога считалась равной нулю. Ибо гарантировать достройку объекта не мог никто. Поэтому банки были вынуждены формировать под такие кредиты резервы в размере 100% от суммы кредита. Чтобы на случай, если заемщик не сможет отдать долг, банк мог законно списать свои потери. Понятно, что банки не горели желанием выдавать ипотечные кредиты на покупку недвижимости на первичном рынке.

Но сейчас ситуация должна измениться. НБУ разрешил банкам оценивать объекты незавершенного строительства, под залог которых выдается кредит, в полцены. И это уже кое-что.

Важный нюанс. Упомянутое постановление Нацбанка — не единственное, что должно изменить ситуацию с кредитованием покупки первичной недвижимости. Не менее важен недавно принятый парламентом Закон "О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем". Именно эти два документа в значительной степени определят дальнейшую судьбу строительного рынка и развитие ипотеки на рынке первичной недвижимости.

Что это значит для заемщиков

Для заемщиков это означает в первую очередь то, что получить кредит на квартиру в новостройке становится более реальной перспективой. Также это потенциально снижает риски недостроя или мошенничества со стороны застройщика. Правда, стоимость недвижимости может немного увеличиться. Но это закон рынка: увеличение спроса на кредитную недвижимость может повысить его стоимость.

Но все по порядку.

Уменьшение нагрузки на капитал банков будет способствовать развитию кредитования под покупку первичной недвижимости. В этом уверена глава совета Независимой ассоциации банков Украины Елена Коробкова.

Благодаря упомянутому Закону первичный рынок ипотеки станет менее рискованным и для банков, и для клиентов банков, которые привлекли кредитные средства для приобретения жилья в новостройке. Они будут более защищены от рисков недостройки объектов недвижимости.

А благодаря постановлению Нацбанка банки смогут учитывать это уменьшение рисков и не формировать чрезмерные резервы, которые "съедают" капитал и усложняют выдачу новых кредитов.

Дальше все работает по логике: банки кредитуют — люди покупают — бизнес строит — экономика растет.

Однако есть одно "НО".

"Законодатель во время принятия закона не до конца урегулировал особенности ипотеки объектов незавершенного строительства, право на выполнение строительных работ по которым получено до вступления закона в силу. Ведь закон предусматривает возможность распространения его действия также и на уже начатые стройки, но по решению заказчика строительства", — обращает внимание собеседница Новини.LIVE.

Это означает, что новации будут касаться только будущих строек, которые начнутся после вступления Закона в силу, и в основном не будут касаться объектов, которые на сегодняшний день находятся в процессе строительства.

Как следствие, это не ускорит в текущих условиях рынок первичной ипотеки, поскольку застройщики сейчас предпочитают достраивать старые проекты и слабо планируют входить в новые до окончания военных действий и возобновления экономического роста.

Новый Закон предусматривает, что застройщик не сможет продавать квартиры, не имея корректной разрешительной документации, ведь каждая будущая квартира в многоквартирном доме должна быть зарегистрирована в Реестре прав Минюста как отдельный объект имущественных прав. А в этот реестр невозможно попасть, если застройщик не получил всех необходимых для строительства разрешений.

"Именно этой государственной регистрацией открываются закрытые двери банковских учреждений. Для банка это уже не бланковый (необеспеченный) кредит, это объект с регистрацией, что полностью контролируется с точки зрения как обеспечения возврата кредита, так и возможности реализации в случае непогашения кредитных средств банка", — отмечает директор департамента розничного кредитования Кристалбанка Светлана Гребец.

Кроме того, авторы документа ожидают, что регистрация каждой отдельной квартиры в реестре Минюста сделает невозможным ее двойные и тройные перепродажи. Ожидается, что эти новеллы сделают невозможными ряд распространенных на рынке афер.

Когда ждать активизации кредитования

Пока большого спроса на рынке недвижимости нет. Количество желающих приобрести недвижимость небольшое, особенно среди вынужденных внутренне перемещенных лиц.

"Поэтому этот закон скорее будет приносить свои плоды в будущем, чем сейчас, мгновенно. Также нужно учитывать и экономическую ситуацию. Да, в районах, где ведутся активные боевые действия, жилье значительно потеряло в цене, однако столица и запад страны сохраняют ценники, тогда как уровень доходов у людей снизился", — констатирует Елена Коробкова.

По мнению первого заместителя председателя правления Глобус банка Елены Дмитриевой, скорее всего, банки смогут массово выйти на рынок первичной ипотеки и поддержать развитие строительной отрасли только после окончания войны, когда инвесторы вернутся на строительный рынок жилья и начнется бум новых строительных проектов.

Активизация кредитования на первичном рынке ипотеки могла бы помочь застройщикам возобновить довоенные объемы продаж и положительно отразиться на росте экономики. В настоящее время на рынке первичной ипотеки работают всего три банка. А для существенного стимулирования экономического роста их должно быть хотя бы двадцать. Пока ожидать существенных объемов ипотечных кредитов на первичном рынке не приходится.