Как украинцы строят жилье во время войны, и что будет дальше

2022 год выдался тяжелым для всех отраслей экономики Украины. Строительство не стало исключением.

После полномасштабного вторжения россии в Украину большинство экспертов по недвижимости прогнозировали, что рынок новостроек полностью упадет, а компании-застройщики прекратят свою деятельность. Но такие прогнозы не оправдались.

В первые три месяца полномасштабной войны 70% компаний-застройщиков поставили на паузу свою работу. Но к концу года 85% из них уже работают, а 60% активно продолжают строительство. Один застройщик даже возобновил работы в освобожденном от оккупантов Херсоне.

Какие проблемы постигли отрасль

Все вызовы, угрозы и проблемы, с которыми столкнулась отрасль, явились следствием полномасштабной войны.

Первая проблема — это уменьшение потока новых инвестиций. Вторая — разрушение логистических цепочек. Третья — отсутствие инструментов страхования рисков разрушения объектов в результате военных действий.

Четвертая проблема, отмечают в компании "ЛУН", заключается в том, что решения о приобретении недвижимости обычно принимаются семейно. А с началом войны значительное количество женщин уехало за границу. В частности, из-за этого решения о новой квартире откладываются до возвращения в Украину и воссоединения семей.

По словам владельца инвестиционно-строительной компании "Феникс Групп" Назара Бенча, среди проблем, с которыми столкнулась отрасль жилищного строительства, следует выделить прежде всего остановку строительства в городах, которые находились или находятся под частичной или полной оккупацией или под артиллерийскими обстрелами.

Непреодолимые сейчас проблемы — это отток персонала вследствие мобилизационных мероприятий; удорожание стоимости строительства; остановка промышленных предприятий-производителей строительных материалов из-за отсутствия электроэнергии и нежелания инвесторов вкладывать средства в новые объекты, находящиеся на стадии строительства.

Значительное количество производителей строительных материалов были вынуждены приостановить производство. Если в первом полугодии основной причиной были ракетные обстрелы, высокие цены на газ и низкий спрос на рынке, то во втором полугодии производители столкнулись с нехваткой электроэнергии, которую поставщики не в состоянии поставлять из-за разрушения энергогенерирующих и энергораспределительных объектов. Соответственно, государством были введены лимиты на электроэнергию для производителей строительных материалов, не позволяющие им обеспечивать полноценное производство.

"Стоимость строительных материалов увеличилась в среднем на 60% в течение года, стоимость работ — на 30%. Соответственно, существенно возросла стоимость нового строительства. Это также обусловило нежелание застройщиков начинать новые объекты строительства, поскольку цены на квартиры по сравнению с объектами, которые достраиваются, будут минимум в полтора раза выше", — объясняет Назар Бенч.

С конца февраля по вторую половину апреля была полная заморозка рынка, лишь единичные проекты в западных областях и Одессе решались возобновлять работы. После деоккупации Киевской области к ним присоединялись столичные игроки. В мае, июне, июле подобных шагов становилось все больше.

"Правда, в большинстве случаев, надо признать, речь шла о номинальном возобновлении строительства, а не о фактическом. Если мы говорим о фактическом возобновлении строительства, то из заявленных 70% проектов, которые строились до 24 февраля в киевском регионе и якобы возобновили работы на площадках, чуть меньше 40% по-настоящему строят. Еще меньший показатель тех, кто придерживается темпов и сроков", — рассказывает эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак.

Как менялся спрос на жилье

С первых месяцев полномасштабной войны отрасль жилищного строительства встала на паузу. Инвестировать в жилье было слишком рискованно, особенно в объекты, которые находились (и находятся) на этапе проектирования, говорит Назар Бенч. Это понимали и девелоперы, и инвесторы.

Ввиду такой ситуации сократился и процент инвесторов, которые покупали квартиры на стадии фундамента для дальнейшей перепродажи. К этому добавилось снижение общего уровня покупательной способности населения.

Вместе с тем многие семьи переехали из восточных и южных областей в Киев и в города Западной Украины, особенно Львов, Луцк, Ровно, Ужгород. Это дало определенное оживление рынка и спровоцировало рост цен на недвижимость в западных областях, но только в части готовых квартир, в которые можно было сразу заселиться. На протяжении 2022 года спросом пользовались новостройки на завершающих этапах реализации.

Обстрелы критической инфраструктуры столицы и, соответственно, невозможность точного прогноза и четкого планирования только закрепили такой ход дел.

В общем, чем дальше от фронта, тем лучше динамика восстановления спроса на жилье. Бесспорными лидерами являются области, граничащие со странами Европейского Союза. Пока спрос носит отложенный характер — люди интересуются новыми квартирами, но не готовы к активным действиям, констатируют в компании "ЛУН".

Как менялись цены на жилье

По данным компании "ЛУН", за год гривневая стоимость жилья на первичном рынке недвижимости выросла фактически во всех регионах Украины. Это связано, в частности, с инфляцией и удорожанием себестоимости строительства.

"По сравнению с 2021 годом, даже с январем 2022 года, стоимость в гривне за квадратный метр выросла почти на 40%. За последние шесть лет — это рекорд. В долларовом эквиваленте цена осталась примерно та же, но мы понимаем, что валютные колебания этого года были существенными. Даже в ковидный период стоимость за квадратный метр в гривне выросла до 22%", — отмечает продуктовая менеджер направления "Новостройки" маркетплейса DOM.RIA Ирина Шеремета.

Наибольшая динамика роста цен наблюдается в относительно мирных регионах — западных и центральных областях Украины. В этих регионах наиболее активно идет строительство. Некоторые застройщики даже начинают новые проекты. А учитывая дороговизну строительных материалов, дефицит рабочей силы, они вынуждены вкладываться больше. Соответственно, себестоимость их квадратного метра выше, чем, например, в городах, где достраиваются проекты с высокой степенью готовности.

Немного цифр

За 2022 год имеем следующую динамику цен на первичном рынке недвижимости по отдельным регионам (согласно статистике от компании "ЛУН").

В Киеве медианная цена в гривне за квадратный метр в новостройке выросла на 38% — с 34 700 грн (в январе) до 48 200 грн (в декабре).

Во Львове годовой рост составил 80% — с 25 500 грн (в январе) до 46 700 грн (в декабре). Значительно подорожала "первичка" и в области. Рост цен во Львовской области составил 66%.

В Ужгороде цены выросли на 83% — с 21 700 грн до 39 800 грн. Примечательно, что наибольшее подорожание квадратного метра в новостройках наблюдалось именно в Закарпатской области — 116%.

Следующей областью-рекордсменкой по росту цен стала Черкасская — 93%. Хотя в самих Черкассах цены выросли на скромные 22%.

Подорожали новостройки и в Одессе. Годовая динамика цен здесь составила 48% — с 25 200 грн (в январе) до 38 400 (в декабре). А в области новое жилье подорожало еще более ощутимо — на 68%.

По данным компании "ЛУН", во многих областях Украины в течение года строительство не возобновилось в достаточном для статистики объеме. Среди таких областей — Запорожская, Кировоградская, Николаевская, Сумская, Харьковская, Херсонская и Черниговская.

Какой была динамика строительства

По данным компании "ЛУН", летом фиксировалось возвращение к строительству более чем на 80-90% в западных регионах и примерно наполовину в столице и центральных регионах страны.

Одесский регион активно строился даже в марте.

В Киеве и Киевской области возобновление строительства началось только после полной деоккупации региона.

Однако в целом наблюдается уменьшение динамики строительства из-за проблем с привлечением инвестиций и доступом к строительным материалам. Об этом свидетельствуют вдвое меньшие объемы введенного в эксплуатацию жилья и вдвое меньшее количество вновь начатых строек за три квартала 2022 года (по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года).

В основном застройщики концентрируют усилия на достройке объектов с высокой степенью готовности.

"Застройщики обычно достраивали и достраивают уже начавшиеся очереди строительства, за которые уже были получены средства от инвесторов. Строительства "с нуля" очень мало. По данным Госстата, за девять месяцев (с января по сентябрь) 2022 года разрешений на новое строительство было получено вдвое меньше по сравнению с таким же периодом 2021-го", — говорит Назар Бенч.

Год 2023-й. В ожидании роста

На будущую динамику возобновления строительства напрямую влияют успехи ВСУ на фронте. В случае завершения войны и выхода на границы 1991 года можно ожидать стремительного восстановления отрасли, уверены в компании "ЛУН".

Потребность в жилье сейчас очень острая, поскольку по состоянию на ноябрь разрушено 16 800 многоквартирных и 126 700 частных домов. Общие потери жилищного фонда оцениваются в 52 млрд долларов.

"Нас ждет переформатирование рынка. Бывшие лидеры, которые сейчас отстают по темпам реальных работ, отойдут. Зато действительно строящие девелоперы станут новыми лидерами. Активность будет касаться проектов, имеющих степень готовности более 60%", — прогнозирует Виктория Берещак.

По мнению Назара Бенча, спрос на проекты с высокой степенью готовности будет держаться. Однако все участники рынка в течение 2023-го будут внимательно следить за развитием событий и руководствоваться собственными планами и прогнозами — от пессимистических до оптимистичных. Продолжительность войны, а также ее прогнозируемость — именно те факторы, которые будут определять их.

В частности, оптимистический сценарий с полной стабилизацией и ростом можно ожидать в 2023 году при условии завершения боевых действий, выхода ВСУ на границы Украины 1991 года. Отложенный спрос будет способствовать возобновлению строительных работ по всей стране. Также этому будут способствовать внешние инвестиции, активизация ипотеки и действенные госпрограммы компенсации за поврежденное имущество.

На возможность активного строительства будут влиять возобновление производства строительных материалов украинскими производителями, которым пришлось остановить его из-за нехватки электроэнергии. Завершение отопительного сезона, восстановление поврежденных вследствие ракетных ударов объектов электрогенерации и электрораспределения, а также усиление украинской противовоздушной обороны позволяют утверждать, что необходимые объемы электроэнергии будут возвращены и производство будет возобновлено.

Прогноз среди экспертов рынка недвижимости предполагает рост спроса на жилье на 15% в 2023 году по сравнению с 2022 годом.

Вместе с тем затяжная и длительная война негативно отразится на всех активных процессах рынка недвижимости. Во-первых, отсутствие роста доходов населения будет сдерживать развитие рынка из-за отсутствия у людей средств. Во-вторых, из-за отсутствия спроса и активного оттока персонала многим застройщикам придется свернуть бизнес. При этом часть строящихся объектов могут превратиться в долгострои, считает Назар Бенч.

За счет чего возможно восстановление рынка

Что касается факторов восстановления рынка первичного жилья, мнения опрошенных Новини.LIVE экспертов разнятся.

В компании "ЛУН" считают, что до полноценного внедрения в Украине страхования военных рисков говорить об иностранных инвестициях рано.

"Мы ожидаем, что возобновление будет за счет внутренних частных инвестиций, а также при условии стимулирования рынка государством путем программ льготного кредитования жилья. На этот год на программу "єОселя" уже выделено 30 млрд гривен. Этого хватит на 12-15 тысяч квартир", — говорят в компании.

По мнению Ирины Шереметы из DOM.RIA, отрасль начнет восстанавливаться в первую очередь за счет внешних инвестиций.

"Не думаю, что украинцы сразу возьмут свои сбережения и будут моментально вкладывать их в жилье. Как бы ни хотелось в это верить, но процесс восстановления рынка будет не таким быстрым", — считает эксперт.

Что будет с ценами на жилье

На себестоимость строительства прогнозируемо будут влиять стоимость строительных материалов, рабочей силы, а также сопутствующие расходы, такие как аренда земельных участков.

"На цену будет влиять дороговизна материалов и ситуация с логистикой. Резкого скачка цен я бы не прогнозировала, но колебания точно будут обусловлены себестоимостью", — считает Ирина Шеремета.

Цена, безусловно, будет корректироваться спросом. В настоящее время рынок находится в поиске "справедливой" цены, отмечают в компании "ЛУН". С одной стороны, себестоимость выросла — строить дороже, находить рабочую силу труднее. С другой стороны, спрос меньше довоенного, и этот фактор должен давить на цены в сторону их снижения.