Продаж мало, а количество "недостроев" растет — что будет с ценами на жилье в Украине

Рынок недвижимости в Украине сегодня переживает свои не лучшие времена. Количество сделок по-прежнему далеко от довоенных показателей, активных строек стало меньше, а финансовое положение застройщиков оставляет желать лучшего. Но есть и хорошие новости — большинство объектов все-таки продолжает строиться, а обвала цен не сдучилось. Новини.LIVE разбирались, как идут дела у строителей сегодня и что будет с ценами в ближайшее время.  

Продаж в два раза меньше, чем до войны

По данным Министерства юстиции Украины, за 2023 году по всей Украине было заключено 172,6 тыс. сделок купли-продажи квартир и жилых домов, что почти в два раза меньше, чем в 2021 году (320,6 тыс. сделок), но и намного больше, чем в первый военный год (100,7 тыс.).

Падение продаж в миг нашло свое отражение на финансовом положении застройщиков, многие из которых вынуждены были сократить активность строительства. Как говорится в отчете компании М4U, по состоянию на февраль 2024 года, количество активных строек в Киеве составило 83,7%. 

Не обошлось и без громких скандалов. Так, например, еще недавно крупнейший застройщик в стране – ХК "Киевгорстрой", который взял на себя обязательства по достройке проблемных объектов "Укрбуда", теперь сам ищет деньги, чтобы достроить распроданные дома.  Один из примеров – ЖК Mirax на улице Глубочицкой, который должны были ввести в эксплуатацию еще в 2019 году.  И подобных ЖК у компании — порядка двадцати. 

В самой компании, где недавно сменился руководитель, во всем винят отсутствие покупателей.  "Падение продаж наблюдается на всем рынке, а в нашем случае еще и добавились репутационные потери компании из-за остановки работ на объектах", — сказал новый глава компании Василий Олейник в ходе комиссии КГГА о планах достройки объектов в начале апреля.

Он также добавил, что строительство напрямую зависит от финансирования, нет продаж – нет возможности строить. "Квартир не покупают и рассрочки не платят, потому что Киевгорстрой не строит, Киевгорстрой не строит, потому что не покупают и не платят рассрочки, а значит не за что строить", — подчеркнул Олейник.

"Строить некому"

В то же время, как заверил Новини.Live президент Конфедерации строителей Украины (КБУ) Лев Парцхаладзе, ситуация с "Киевгорстроем" скорее единичный случай. "В целом на рынке ситуация более менее стабильная. Нельзя говорить, что у всех на рынке проблемы.  Продажи, действительно, упали. По VIP сегменту и вовсе в 10 раз", — сказал Новини.LIVE Парцхаладзе. 

Также на уровень продаж, по его словам, в последние месяцы очень сильно повлияли сообщения о возможном наступлении РФ на Киев и Харьков. "Эта информация очень сильно влияет на желание инвесторов вкладывать свои деньги в недвижимости. Но, мы видим, что этого, скорее всего, не произойдет, а люди хотят жить и все равно ищут жилье для покупки", — сказал Парцхаладзе. 

Он также отметил, что отрасль ощущает острую нехватку кадров. "Некому строить. Это большая проблема. Я думаю, что 80% из тех кто работал сегодня воюют", — отметил он.

Что будет с ценами на жилье

Несмотря на падение продаж, застройщики и собственники жилья неохотно снижают цены.  Что касается цен, то как свидетельствуют данные портала ЛУН, средняя цена квадратного метра по состоянию на середину апреля в Киева составляет 1 240 дол., тогда как в феврале 2022 года составляла 1 250 дол. В эконом сегменте средняя стоимость "кдадрата" составляет 970 дол., комфорт – 1030 дол., бизнес – 1 750 дол., а премиум – 3 000 дол.

А вот в национальной валюте цены неуклонно растут вслед за девальвацией и ростом себестоимости строительства. По данным компании M4U, средняя стоимость квадратного метра в новостройках Киева составила 61 234 грн, что на 36,1% больше, чем было до начала вторжения России в Украину.  

Что касается "вторички", которая традиционно номинирована в долларе, то по сравнению с довоенным временем, цены снизились примерно на 5%. Средние приводит портал ЛУН. 

Тем не менее, как утверждают риелторы, многие собственники сегодня охотно идут на торг и готовы сбрасывать цену. "Скидка может быть разной, в зависимости от объекта. Иногда доходят до 20%", — рассказал нам риелтор Владимир Дорофеев. 

Что касается застройщиков, то как говорит основатель компании М4U Владимир Даниленко, факторов для роста цен сейчас нет. "Сегодня темпы строительных работ существенно ниже довоенных, поэтому и часто пересчитывать себестоимость строительства для девелоперов нет смысла и возможности. Рыночные факторы роста цен также отсутствуют", — отмечает Даниленко.

Безопасность в приоритете

Изменились и приоритеты покупателей. Наибольший спрос среди киевлян сегодня наблюдается на закрытые объекты. "Очень хорошо продаются квартиры в закрытых комплексах. Все что закрытое и где есть инфраструктура, а не отдельно стоящий дом – сегодня продается.  Люди вывели безопасность на первое место", — рассказывает столичный риелтор Елена Малинкова. 

Кроме того, если до войны соотношение количества инвестиционных сделок и покупок "для себя" составляло примерно 70/30 в пользу инвестиционных, то сегодня ситуация кардинально изменилась. "Люди ищут жилье для себя. А так как многие сегодня живут всеми семьями, то и запросы соответственные. Как минимум должна быть одна спальня, отдельная кухня, гостинная. Но самый большой спрос на квартиры в районе 70 кв. м. с двумя спальнями. Это самых ходовой метраж", — говорит риелтор.  

При этом, по словам эксперта, основное количество сделок сегодня проходит в диапазоне до 100 тыс. долл.  

Больше половины сделок заключаются в рамках государственных программ

Драйвером рынка сегодня являются госпрограммы. По словам риелторов, больше половины сделок проходит при поддержке государственных программ. Среди которых: "еОселя", "еВідновлення", а также программа, которая касается ВПО и ветеранов АТО (Постановлени КМУ №280). 
"Обращений по поводу покупки жилья по различным программам поддержки очень много. Более 50%. Но также много случаев, когда люди обращаются,  хотят что-то купить под 3%, а потом выяснятся, что человек не подпадает под программу. Например, если человек работает по контракту", — рассказывает риелтор Елена Малинкова. 

Тем не менее по ее словам, госпрограммы сегодня держат рынок на плаву. К тому же, недавно в перечень объектов, которые подпадают под действие льготной ипотеки "еОселя" добавили частные дома, таунхаусы и дуплексы. "Так как уже весна, мы ожидаем бум на дома и таунхаусы в ценовой политике от 95 до 150 тыс. долл. уже в ближайшее время", — делится прогнозом руководитель агентства по недвижимости "Маяк" Анна Андреева. 

Возлагают большие надежды на государственную поддержку и строители. "Я имею большие надежды на эти программы. Они очень полезные и пользуются хорошим спросом. Как еОселя, так и сертификаты, которые люди получают за разрушенное жилье. Мы с самого начала выступали за то, чтобы вместо строительства домов для бесплатной раздачи, людям давали сертификаты. И девелоперы их сегодня активно принимают. Проблем с компенсацией со стороны государства в этой части не было", — говорит Парцхаладзе. 

Однако есть вероятность, что в ближайшее время программа снова будет пересмотрена. "Ходят разговоры, что условия могут изменить снова. Если сейчас есть ограничение, что дом должен быть не старше 3 лет, то хотят сделать, чтобы она распространялась только на жилье от застройщиков. Другими словами, только на первичку. Но там есть целый пласт проблем. Как минимум, они должны будут гарантировать, что дом достроится. В таком случае, данная программа будет уже больше рассчитана на строительную отрасль", — резюмировала Малинкова.