Жилье будет дорожать: что происходит с арендой и "вторичкой" и чего ждать дальше

Новини.LIVE пообщались с президентом Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Юрием Питой о том, что происходит на рынке аренды и продажи вторичного жилья Украины с началом большой войны, как меняется спрос и цены в разных регионах, чего ждать дальше и от чего это будет зависеть.

Аренда жилья

— Юрий Анатольевич, какова была динамика спроса и цен на аренду жилья в течение года: в общем, по отдельным сегментам недвижимости, по регионам?

— Ситуация на рынке аренды жилья в течение года менялась в зависимости от ситуации в стране. Как мы помним, в начале военной агрессии россии против Украины значительно поднялись цены на жилье в западных регионах страны из-за наплыва переселенцев. Тогда в этих регионах отмечался существенный дефицит жилья в аренду. Цены поднялись минимум вдвое. А в Закарпатской, Ивано-Франковской, Львовской, Черновицкой областях цены аренды выросли еще более ощутимо. До июня-июля ценообразование в этих регионах было очень хаотичным.

Если говорить о больших городах, таких как Киев или Одесса, где рынок аренды немного теплился, цены просели на 30-50%.

В городах, находившихся (а некоторые из них и сейчас находятся) в регионах активных боевых действий — Харькове, Николаеве, Запорожье, Сумах, Чернигове — рынка аренды просто не было.

Отдельно стоит вспомнить Полтаву — несмотря на близость к зоне боевых действий цены аренды жилья в городе с началом войны значительно поднялись. Это произошло благодаря большому наплыву переселенцев из Харьковской области. Цены выросли минимум вдвое. А в эконом-сегменте даже сильнее.

Частично "выиграл" и Днепр — благодаря переселенцам из Донецкого региона и Запорожской области цены здесь в первые три-четыре месяца войны выросли процентов на 30.

— По вашим словам, ценовой хаос продолжался до июня-июля. Что было потом?

— Начиная с июля, цены аренды в западных регионах начали снижаться, оставаясь все же выше довоенных в полтора-два раза.

В Киеве в настоящее время цены несколько выросли. До довоенного уровня они не дотянули процентов 30. Но от уровня предыдущего падения рост составил процентов 20.

Рост цен явился результатом роста спроса. До конца 2022 года цены держались примерно на этом уровне. Резких колебаний не было.

Несколько снизился спрос в октябре-декабре. Но это происходит обычно в конце года.

Приблизительно в июле начал также восстанавливаться рынок аренды в Чернигове, Сумах, а начиная с сентября — и в Харькове.

— Как спрос и цена аренды зависели от сегмента недвижимости?

— Понятно, что наибольшим спросом пользуется социальное жилье — самое дешевое. Сейчас в Киеве наиболее популярны однокомнатные квартиры стоимостью 7-9 тысяч гривен в месяц.

Элитное жилье в Киеве и Одессе упало в цене аренды минимум вдвое. До войны такие квартиры арендовали преимущественно иностранцы или айтишники. Из-за войны иностранцы уехали из страны, айтишники перебрались в более спокойные регионы.

В западных регионах страны жилье дорожало вне зависимости от его сегмента. При этом любые квартиры разлетались как горячие пирожки — что социальное, что элитное жилье.

— Какую динамику спроса и цены на аренду жилья вы ожидаете в 2023 году?

— Зимой ожидается ценовое затишье. Весной, в конце марта — начале апреля, как правило, рынок аренды оживает. Но в условиях войны спрос на арендное жилье и цены будут в значительной степени зависеть от событий на фронте.

Цены могут увеличиться благодаря тому, что украинцы смогут позволить себе лучшее жилье за счет возможного роста доходов. Все-таки люди обживаются на новых местах, находят работу. Думаю, спрос на более дорогое жилье будет расти.

Возможный рост цен вряд ли превысит 10%. Глобальных ценовых колебаний на рынке аренды не будет

Что касается западных регионов, цены там вряд ли будут расти. Рынок аренды стабилизировался. Скорее всего, цены там будут оставаться на уровне конца 2022 года.

Возможно, вырастут немного цены в Харькове, поскольку регион возрождается. Спрос на жилье будет увеличиваться  за счет обратной миграции населения.

Чего не будет, так это миграции большого количества людей преимущественно в один регион, вследствие чего возникал дефицит жилья и хаотично росли цены аренды в начале войны.

— От чего будет зависеть спрос на жилье?

— Безусловно, многое будет зависеть от состояния инфраструктуры конкретного региона, что будет влиять на спрос и стоимость аренды.

Очевидно, что жилье на нижних этажах газифицированных многоквартирных домов будет пользоваться большим спросом, чем на высоких этажах домов с электрическими плитами.

Неплохим спросом пользуются и будут пользоваться частные дома с индивидуальным отоплением и энергоснабжением.

Продажа жилья на вторичном рынке

— Как в течение прошлого года менялся спрос и цены купли-продажи жилья на вторичном рынке?

— Рынок продаж вторичной недвижимости заработал только в мае. До того времени с начала войны были заблокированы реестры недвижимости, поэтому рынка продаж вообще не было.

Активность на рынке стала результатом отложенного спроса. Определенная часть людей, планировавших приобретение жилья еще до войны, от своих планов не отказалась. И после разблокирования реестров они сформировали базу спроса на вторичную недвижимость.

Сделки купли-продажи осуществлялись по всей территории Украины. Хотя, конечно, подавляющее большинство сделок было в западных регионах страны.

С июня-июля рынок начал приходить в себя. И не только на вторичке. Но именно вторичный рынок пользовался наибольшим спросом. В условиях войны люди не хотят заниматься ремонтом. Поэтому в приоритете у покупателей готовое жилье с ремонтом, куда можно сразу заехать и жить.

— Какова ситуация со спросом в разных регионах?

— Если говорить о спросе — в большинстве регионов он, безусловно, намного меньше довоенного, кроме западных областей. Но даже на западе страны нельзя говорить о росте спроса. Он остается примерно на довоенном уровне.

Однако в западном регионе не так уж много предложений, за исключением, наверное, Львова. Города там преимущественно небольшие, спрос и предложение сбалансированы. Потому и цены на вторичном рынке здесь не выросли. За исключением Закарпатья, где в Ужгороде и Мукачево спрос вырос на 50-60%, а предложение не увеличилось. В результате цены на вторичном рынке выросли на 20–30%.

Если говорить о Киеве и Одессе — спрос на покупку готового жилья упал на 50-60%. Но, с другой стороны, мы увидели уменьшение количества предложений. Люди сейчас совсем неактивно продают недвижимость. Чтобы найти квартиру, нужно еще изрядно постараться. И за счет этого цены предложения в Киеве снизились незначительно, процентов на 10-15. Для военного времени это несущественное падение.

— А как менялись цены в зависимости от региона?

— В Харькове цены упали на 40-50%. В Днепре — на 20-30%. В западном регионе цены не упали. В Киеве — 10-15%. В Одессе — 20-30%.

Но если, например, анализировать спрос в западном регионе — Черновицкой, Ивано-Франковской, Тернопольской и Закарпатской областях — пока у нас есть только общее количество сделок, без учета специфики по областям. Потому не можем сказать, как менялись цены в конкретных регионах. Если будет статистика спроса по областям, тогда сможем проанализировать динамику цен.

Несколько странная ситуация в Киеве. Предложений жилья в столице мало, в некоторых сегментах даже наблюдается дефицит. Бывает, что, имея немалые деньги на руках, клиенты не могут приобрести жилье из-за небольшого выбора вариантов.

— Как в течение года менялось соотношение цен на жилье на вторичном и первичном рынках?

— На первичном и вторичном рынках действуют разные законы ценообразования. На первичном рынке цены образуются за счет расходов застройщика, значительно выросших с начала года. Потому гривневые цены на жилье в новостройках растут. Но в долларах цены почти не выросли.

Если до войны цена квадратного метра в столичной новостройке на этапе старта строительства составляла условно 700-800 долларов, а в гривне — это около 21-22 тысячи, то сейчас квадратный метр стоит 28-32 тысячи гривен. Но в долларах это те же 700-800 долларов.

И дело даже не в ценах, а в том, что люди не покупают на первичном рынке, потому что не имеют возможности быстро и качественно сделать ремонт. Людям нужно жить в этих квартирах уже сегодня, а не через полгода-год. Это во-первых. А во-вторых, нет уверенности, что жилье будет достроено вовремя.

Инвесторы сейчас тоже неактивны на первичном рынке. Речь идет о тех, кто раньше покупал жилье для последующей перепродажи.

До войны доля инвестиционных сделок на первичном рынке жилой недвижимости составляла около 30-40%. Сейчас инвесторы пошли на другие рынки или ждут лучших времен

На вторичном рынке цены формируются по другому. Владельцы такого жилья рассчитывают цену, исходя не из затрат на строительство, а согласно рыночному уровню цен. Поэтому ценообразование в этом сегменте более гибкое.

— Какие факторы и как будут влиять на стоимость жилья на вторичном рынке в 2023 году?

— Думаю, тенденции конца 2022 года перейдут в 2023 год. Многое будет зависеть, опять же, от ситуации на фронте. По состоянию на сейчас имеем существенный отложенный спрос.

— Значит ли это, что в случае успехов ВСУ на фронте цены на недвижимость будут расти?

— Как минимум это будет придавать уверенность продавцам и покупателям. Цены точно не будут снижаться. Они зафиксируются на определенном уровне. И это важно для рынка.

Если предложения не станет больше, а спрос будет расти, например, за счет переселенцев, то цены тоже могут повыситься. Стимулировать рост цен будут государственные программы помощи гражданам, потерявшим жилье.

В дальнейшем, после нашей Победы, цены на жилую недвижимость, скорее всего, продолжат расти. Этому будет способствовать, в частности, ограниченное предложение готового жилья на фоне спровоцированного войной высокого спроса.