Житло дорожчатиме: що відбувається з орендою та "вторинкою" і чого чекати далі

Новини.LIVE поспілкувалися з президентом Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) Юрієм Пітою про те, що відбувається на ринку оренди і продажу вторинного житла України з початку великої війни, як міняється попит і ціни в різних регіонах, чого чекати далі та від чого це залежатиме.

Оренда житла

— Якою була динаміка попиту і цін на оренду житла протягом року: загалом, по окремих сегментах нерухомості, по регіонах?

— Ситуація на ринку оренди житла протягом року змінювалась залежно від ситуації в країні. Як ми пам’ятаємо, на початку військової агресії росії проти України значно піднялись ціни на житло в західних регіонах країни через наплив переселенців. Тоді в цих регіонах спостерігався суттєвий дефіцит житла в оренду. Ціни піднялися мінімум в два рази. А в Закарпатській, Івано-Франківській, Львівській, Чернівецькій областях ціни оренди зросли ще відчутніше. До червня-липня ціноутворення в цих регіонах було дуже хаотичним.

Якщо говорити про великі міста, такі як Київ чи Одеса, де ринок оренди трохи жеврів, ціни просіли на 30-50%.

У містах, що були розташовані, а деякі з них і зараз розташовані в регіонах активних бойових дій — Харкові, Миколаєві, Запоріжжі, Сумах, Чернігові — ринку оренди просто не було.

Окремо варто згадати Полтаву — незважаючи на її близькість до зони бойових дій, ціни оренди житла в місті з початком війни значно піднялись. Відбулось це завдяки великому напливу переселенців з Харківської області. Ціни виросли мінімум вдвічі. А в економ-сегменті — навіть сильніше.

Частково "виграв" і Дніпро — завдяки переселенцям з Донецького регіону та Запорізької області ціни тут в перші три-чотири місяці війни виросли відсотків на 30.

— За вашими словами, ціновий хаос тривав до червня-липня. Що було потім?

— Починаючи з липня, ціни оренди в західних регіонах почали знижуватись, залишаючись все ж вищими від довоєнних в півтора-два рази.

В Києві в цей час ціни дещо виросли. До довоєнного рівня вони не дотягнули процентів 30. Але від рівня попереднього падіння ріст становив відсотків 20. 

Зростання цін стало результатом росту попиту. До кінця 2022 року ціни тримались приблизно на цьому рівні. Різких коливань не було. 

Трохи знизився попит у жовтні-грудні. Але це відбувається традиційно наприкінці року.

Приблизно в липні почав також відновлюватись ринок оренди в Чернігові, Сумах, а починаючи з вересня — і в Харкові.

— Якою мірою попит і ціни оренди залежали від сегменту нерухомості?

— Зрозуміло, що найбільшим попитом користується соціальне житло — воно найдешевше. Нині в Києві найбільш популярні однокімнатні квартири вартістю 7-9 тисяч гривень на місяць.

Елітне житло в Києві та Одесі впало в ціні оренди мінімум вдвічі. До війни такі квартири орендували переважно іноземці або айтішники. Через війну іноземці поїхали з країни, айтішники перебрались до більш спокійних регіонів. 

В західних регіонах країни житло дорожчало незалежно від його сегменту. При цьому будь-які квартири розлітались, як гарячі пиріжки — що соціальне, що елітне.

— Яку динаміку попиту і ціни на оренду житла ви очікуєте в 2023 році?

— Зимою очікується цінове затишшя. Навесні, в кінці березня — на початку квітня, як правило ринок оренди оживає. Але в умовах війни попит на орендне житло і ціни значною мірою залежатимуть від подій на фронті.

Ціни можуть зрости завдяки тому, що люди зможуть дозволити собі краще житло за рахунок можливого росту доходів. Все ж таки люди обживаються на нових місцях, знаходять роботу. Думаю, попит на більш дороге житло ростиме. 

Можливе зростання цін навряд чи перевищить 10%. Глобальних цінових коливань на ринку оренди не буде

Що стосується західних регіонів — ціни там навряд чи зростатимуть. Ринок оренди там стабілізувався. Швидше за все, ціни там залишатимуться на рівні кінця 2022 року.

Скоріш за все, виростуть трохи ціни у Харкові, оскільки нині регіон відроджується. Попит на житло збільшуватиметься за рахунок зворотної міграції населення.

Чого не буде — так це міграції великої кількості людей переважно в один регіон, внаслідок чого виникав дефіцит житла і хаотично росли ціни оренди.

— Від чого залежатиме попит на житло?

— Безперечно, багато залежатиме від стану інфраструктури конкретного регіону, що впливатиме на попит і ціну оренди.

Очевидно, наприклад, що житло на нижніх поверхах газифікованих багатоквартирних будинків користуватиметься більшим попитом, ніж на високих поверхах будинків з електричними плитами.

Непоганим попитом користуються і продовжуватимуть користуватися приватні будинки з індивідуальним опаленням та енергопостачанням.

Продажі житла на вторинному ринку

— Як протягом минулого року мінявся попит і ціни купівлі-продажу житла на вторинному ринку?

— Ринок продажів вторинної нерухомості запрацював лише в травні. До того з початку війни були заблоковані реєстри нерухомості. Тому ринку продажів взагалі не було.

Активність на ринку була результатом відкладеного попиту. Певна частина людей, які планували придбання житла ще до війни, від своїх планів не відмовилась. І після розблокування реєстрів вони сформували основу попиту на вторинну нерухомість.

Угоди купівлі-продажу здійснювались по всій території України. Хоча, звичайно, переважна більшість угод були в західних регіонах країни.

З червня-липня ринок почав оговтуватись. І не лише на вторинному ринку. Але саме вторинний ринок користувався найбільшим попитом. В умовах війни люди не бажають займатися ремонтом. Тому в пріоритеті у покупців — готове житло з ремонтом, куди можна відразу заїхати і жити.

— Яка ситуація з попитом в різних регіонах?

— Якщо говорити про попит, у більшості регіонів він, безперечно, набагато менший від довоєнного, окрім західних областей. Але навіть на заході країни не можна говорити про зростання попиту. Він залишається приблизно на довоєнному рівні. 

Проте у західному регіоні не так вже й багато пропозицій, за винятком, напевно, Львова. Міста там переважно невеликі, попит і пропозиція збалансовані. Тому й ціни на вторинному ринку тут не зросли. За винятком Закарпаття, де в Ужгороді та Мукачевому попит зріс на 50-60%, а пропозиція не збільшилася. В результаті ціни на вторинному ринку зросли на 20-30%.

Якщо говорити про Київ і Одесу, попит на купівлю готового житла впав на 50-60%. Але з іншого боку, ми побачили зменшення кількості пропозицій. Люди зараз зовсім неактивно продають нерухомість. Щоб знайти квартиру, треба ще добряче пошукати. І за рахунок цього ціни пропозиції в Києві знизились несуттєво, відсотків на 10-15. Для воєнного часу це не суттєве падіння.

— А як мінялись ціни залежно від регіону?

— В Харкові ціни впали на 40-50%. В Дніпрі — на 20-30%. В західному регіоні ціни не впали. В Києві — 10-15%. В Одесі — 20-30%.

Але якщо, наприклад, аналізувати попит у західному регіоні — Чернівецькій, Івано-Франківський, Тернопільській та Закарпатській областях — наразі ми маємо лише загальну кількість угод, без врахування специфіки за областями. Тому не можемо сказати, як мінялись ціни в конкретних регіонах. Коли матимемо статистику попиту по областях, тоді зможемо проаналізувати динаміку цін.

Трохи дивною є ситуація в Києві. Наразі пропозиції житла в столиці обмаль, в деяких сегментах навіть спостерігається дефіцит. Маючи немаленькі гроші на руках, клієнти почасти не можуть придбати житло через маленький вибір варіантів.

— Як протягом року мінялось співвідношення цін на житло на вторинному і первинному ринках?

— На первинному і вторинному ринках діють різні закони ціноутворення. На первинному ринку ціни утворюються за рахунок витрат забудовника, які значно зросли з початку року. Тому гривневі ціни на житло в новобудовах збільшуються. Але в доларах ціни майже не виросли.

Якщо до війни ціна квадратного метра в столичній новобудові на етапі старту будівництва становила, умовно, 700-800 доларів, а в гривні це близько 21-22 тисячі, то зараз квадратний метр коштує 28-32 тисячі гривень. Але в доларах це ті самі 700-800 доларів.

І справа навіть не в цінах, а в тому, що люди не купують на первинному ринку, бо не мають можливості швидко і якісно зробити ремонт. Людям потрібно жити в цих квартирах вже сьогодні, а не через пів року — рік. Це по-перше. А по-друге, немає впевненості, що житло буде добудовано вчасно.

Інвестори зараз теж неактивні на первинному ринку.  Йдеться про тих, хто раніше купував житло для подальшого перепродажу.

До війни частка інвестиційних угод на первинному ринку житлової нерухомості становила близько 30-40%. Наразі інвестори пішли на інші ринки або чекають кращих часів

На вторинному ринку ціни формуються інакше. Власники такого житла вираховують ціну, виходячи не з витрат на будівництво, а відповідно до ринкового рівня цін. Тому ціноутворення в цьому сегменті більш гнучке.

— Які фактори і як саме впливатимуть на вартість житла на вторинному ринку у 2023 році?

— Думаю, тенденції кінця 2022 року перейдуть в рік 2023-й. Багато залежатиме, знову ж таки, від ситуації на фронті. Наразі ж маємо суттєвий відкладений попит.

— Чи означає це, що за умови успіхів на фронті ціни на нерухомість будуть зростати?

— Як мінімум це додаватиме впевненості продавцям і покупцям. Ціни точно не будуть знижуватись. Вони зафіксуються на певному рівні. І це важливо для ринку.

Якщо пропозиції не стане більше, а попит ростиме, наприклад, за рахунок переселенців, то ціни теж можуть збільшуватися. Стимулюватимуть зростання цін державні програми допомоги громадянам, що втратили житло.

Надалі, після нашої Перемоги, ціни на житлову нерухомість, швидше за все, продовжать рости. Цьому сприятиме, серед іншого, обмежена пропозиція готового житла на тлі спровокованого війною високого попиту.