Чи отримають українці компенсації за зруйноване під час війни житло

Через рік від початку війни, 23 лютого 2023 року, Верховна Рада ухвалила закон щодо механізму компенсації за житло, зруйноване чи пошкоджене під час війни (законопроєкт №7198).

За даними Київської школи економіки, станом на кінець 2022 року збитки від руйнувань житлового фонду України оцінювались у понад 55 млрд доларів. За трохи більше ніж десять місяців війни було пошкоджено або зруйновано 149,3 тис. житлових будинків, серед яких 131,4 тис. приватних будинків, 17,5 тис. багатоквартирних та 280 гуртожитків. 

Механізм компенсації за житло

Законом запроваджується компенсація за зруйноване та пошкоджене після 24 лютого 2022 року нерухоме майно — житлові будинки, квартири, будинки садибного типу, інші житлові приміщення, недобудоване житло, де зведені несучі та зовнішні конструкції, а також спільне майно багатоквартирного будинку.

Отримувачами компенсацій можуть бути фізичні особи — громадяни України:

• власники пошкодженого/знищеного майна;
• замовники будівництва;
• власники спеціального майнового права на незавершені об'єкти будівництва;
• інвестори об'єктів будівництва, щодо яких отримано право на виконання будівельних робіт;
• члени ЖК та ЖБК, які викупили житло, але не оформили право власності;
• спадкоємці вищезазначених категорій.

Також отримати компенсації за пошкоджене майно багатоквартирного будинку можуть ОСББ, управителі будинків, житлові кооперативи.

Крім того, отримувачами компенсації можуть бути інші визначені Кабміном категорії. 

Саме можливість уряду визначати в подальшому додатковий перелік осіб-отримувачів компенсацій є ризиком, що створює умови для зловживань, попереджає виконавча директорка Інституту законодавчих ідей Мартина Богуславець. "Ручний режим" дозволятиме Кабміну на власний розсуд розширювати коло таких отримувачів. Тоді як вичерпний перелік осіб має бути визначений законом.

Запроваджуються три способи компенсації:

• за знищені квартири — житлові сертифікати на суму компенсації як гарантія держави профінансувати купівлю житла, у тому числі зведеного в майбутньому;
• за зруйновані приватні будинки — житлові сертифікати або кошти на рахунок зі спеціальним режимом використання на будівництво будинку;
• за пошкоджене житло — роботи, пов'язані з будівництвом, та/або надання будівельних матеріалів.

Граничного розміру компенсацій не визначено. Сума компенсації дорівнюватиме вартості 1 кв. м, помноженого на площу знищеного житла, але не перевищуватиме вартості 150 кв. м за один об’єкт нерухомого майна. Вартість 1 кв. м розраховуватимуть за порядком, визначеним Кабміном.

Компенсації надаватимуться у межах бюджетних асигнувань, що означає — за наявності коштів. Тобто ухвалення закону не означає швидке отримання компенсацій. Проте закон допоможе запустити механізм, що є першим важливим кроком.

Джерелами таких компенсацій можуть бути кошти держбюджету, місцевих бюджетів, міжнародних фінансових організацій, міжнародної допомоги, репарацій та інших стягнень з країни-агресора, а також інших джерел, не заборонених законодавством.

Механізм отримання компенсації передбачає, зокрема, реєстрацію відповідної заяви в "Дії" або ЦНАПі, органі соціального захисту, а також надання пакету підтверджуючих документів. Далі пакет документів будуть опрацьовувати Комісії з розгляду питань щодо надання компенсації, які й прийматимуть рішення про надання або ненадання компенсацій. Рішення про компенсації затверджуватимуть виконавчі органи місцевих рад, військові адміністрації або військово-цивільні адміністрації.

Про корупційні ризики

Зазначені Комісії будуть сформовані як консультативно-дорадчі органи при виконавчих органах місцевих рад, ВА чи ВЦА. Однак фактично вони наділятимуться владними повноваженнями без поширення на їхніх членів норм антикорупційного законодавства, акцентує Мартина Богуславець. 

"Саме Комісії будуть ключовими суб'єктами, адже вони визначатимуть, отримає людина компенсацію чи ні. Тому має бути чітко визначений правовий статус Комісій, процедура їх створення, порядок формування складу, вимоги до членів, формат діяльності, відповідальність. Адже формування таких органів на власний розсуд ВЦА та виконавчими органами місцевих рад створює підстави для зловживань", — попереджає співрозмовниця Новини.LIVE.

Про потенційні корупційні ризики в роботі Комісій говорить і власник інвестиційно-будівельної компанії "Фенікс Груп" Назар Бенч. В законі визначені лише загальні принципи роботи таких Комісій. Наразі відсутні критерії відбору членів Комісій та поетапність кроків, якими тимчасовий орган керуватиметься у своїх рішеннях щодо компенсації за зруйноване/пошкоджене житло. Недостатній контроль за роботою Комісій може призвести до дій у межах приватних інтересів.

"Наразі не зовсім зрозумілий порядок роботи Комісії з розгляду питань щодо надання компенсації. У законі вказано, що така комісія утворюється у складі п’яти осіб виконавчим органом місцевої ради. За згодою до складу Комісії можуть залучатися представники державних органів, підприємств, міжнародних організацій тощо. При цьому не зрозуміло, які підстави для залучення цих осіб і чия повинна бути згода на їх залучення", — зазначає Ірина Плискань з адвокатського бюро "Ірини Плискань", додаючи, що неоднозначні трактування в законі є полем для маневрів і лобіювання рішень, вигідних конкретним особам.

Плюси і мінуси механізму компенсації

Серед аспектів, що можуть вплинути на ефективність реалізації програми компенсацій, — відсутність визначених строків, упродовж яких постраждалі можуть очікувати на отримання компенсацій.

Також наразі немає ясності щодо методики оцінювання вартості пошкодженого майна, обліку черговості надходження заяв, порядку розрахунку і черговості виплати компенсації.

Попри те, що законом передбачено надання компенсації як за зруйноване, так і за пошкоджене житло, наразі незрозуміло, яким чином буде отримуватись відшкодування особами, які вже самостійно провели ремонтні роботи чи купили інше житло замість знищеного, зазначає молодша юристка юридичної фірми "Саєнко Харенко" Анастасія Марущак.

Оскільки закон не визначає фінансування облаштування придбаних чи побудованих за рахунок компенсації помешкань, доведеться здійснювати такі дії за власний кошт. У такому випадку доцільно було б передбачити можливість надання грошових коштів для проведення косметичних ремонтних робіт, якщо вартість придбаної за житловим сертифікатом нерухомості нижча за номінал такого сертифікату. Зокрема, таким чином можна було б фінансувати "ремонт від забудовника", додатково стимулюючи будівельну галузь економіки, вважає юристка.

Позитивом є фінансування компенсацій через механізм надання житлових сертифікатів. Це, зокрема, сприятиме розвитку будівельної галузі. Однак лише у тому випадку, якщо передбачене фінансування здійснюватиметься своєчасно за чітким та зрозумілим у першу чергу для самих забудовників алгоритмом. Інакше подібна інвестиція забудовника буде доволі ризикованою, а механізм компенсації залишиться лише на папері, застерігає Анастасія Марущак.

Закон визначає привабливу можливість використання декількох житлових сертифікатів, які належать одному або більше громадянам України, для придбання одного об’єкта нерухомості. Такий варіант може стати для багатьох більш вигідним, аніж пошук додаткових коштів, за наявності бажання чи потреби придбати житло дорожче за номінал одного житлового сертифікату.

У законі встановлено невеликий строк для розгляду заяви про отримання компенсації — 30 днів, що є позитивом, зазначає Ірина Плискань. Натомість нічого не сказано про те, впродовж якого часу така компенсація буде реально надана, тобто відбудеться укладення договору про фінансування будівництва або перерахування заявнику коштів.

Про гарантії для людей і держави

На думку радника юридичної компанії Arzinger Євгена Дядюка, загалом аналізований закон відповідає запиту суспільства на справедливість і активну роль держави у відновлені/компенсації вартості зруйнованого житла. Окремим позитивним моментом є підтвердження права громадян, які інвестували грошові кошти, але не отримали право власності на об’єкт нерухомого майна, на вказане відновлення або компенсацію.

Водночас закон не розповсюджується на випадки руйнування або пошкодження житла за період з 2014 року. Не розповсюджується він і на житло, незаконно експропрійоване в Криму. Вочевидь, ці проблемні питання ще мають бути врегульовані після деокупації українських територій.

Гарантій щодо фінансування програми компенсацій із численних джерел закон, на жаль, не містить — лише стандартну норму, зокрема доручення Кабміну щорічно передбачати у державному бюджеті України на відповідний рік видатки для здійснення заходів, передбачених цим законом.

"Варто згадати державні гарантії заощаджень в Сбєрбанку СРСР та численні адміністративні позови щодо пенсій та пільг… Наразі ситуація може бути аналогічна, оскільки держава Україна з 1991 року не може вирішити питання 100% фінансування всіх пільг і компенсацій", — констатує Євген Дядюк.

Разом з тим, зазначає Ірина Плискань, закон передбачає фінансові гарантії для держави. Так, одночасно з отриманням компенсації фізична особа укладатиме договір про відступлення державі Україна права вимоги до рф про відшкодування збитків, спричинених військовою агресією росії. Якщо в майбутньому росія виплачуватиме репарації Україні, то особи, які отримають компенсацію від нашої держави, не зможуть претендувати на компенсацію від рф, оскільки таке право вони передадуть державі Україна. Але компенсацій від держави Україна, як і репарацій від росії, ще треба дочекатись.