Получат ли украинцы компенсации за разрушенное во время войны жилье

Через год с начала войны, 23 февраля 2023 года, Верховная Рада приняла закон о механизме компенсации за жилье, разрушенное или поврежденное во время войны (законопроект №7198).

Согласно данным Киевской школы экономики, по состоянию на конец 2022 года ущерб от разрушений жилищного фонда Украины оценивался более чем в 55 млрд долларов. За чуть более десяти месяцев войны было повреждено или разрушено 149,3 тыс. жилых домов, среди которых 131,4 тыс. частных домов, 17,5 тыс. многоквартирных и 280 общежитий.

Механизм компенсации за жилье

Законом вводится компенсация за разрушенное и поврежденное после 24 февраля 2022 года недвижимое имущество — жилые дома, квартиры, дома усадебного типа, другие жилые помещения, недостроенное жилье, где возведены несущие и внешние конструкции, а также совместное имущество жильцов многоквартирного дома.

Получателями компенсаций могут быть физические лица — граждане Украины:

• собственники поврежденного/уничтоженного имущества;
• заказчики строительства;
• владельцы специального имущественного права на незавершенные объекты строительства;
• инвесторы объектов строительства, по которым получено право на выполнение строительных работ;
• члены ЖК и ЖСК, выкупившие жилье, но не оформившие право собственности;
• наследники вышеупомянутых категорий.

Также получить компенсации за поврежденное имущество многоквартирного дома могут ОСМД, управители домов, жилищные кооперативы.

Кроме того, получателями компенсации могут быть другие определенные Кабмином категории.

Именно возможность правительства определять в дальнейшем дополнительный перечень лиц-получателей компенсаций является риском, создающим условия для злоупотреблений, предупреждает исполнительный директор Института законодательных идей Мартина Богуславец. "Ручной режим" позволит Кабмину по своему усмотрению расширять круг таких получателей. В то время как исчерпывающий перечень лиц должен быть определен законом.

Вводятся три способа компенсации:

• за уничтоженные квартиры — жилищные сертификаты на сумму компенсации как гарантия государства профинансировать покупку жилья, в том числе построенного в будущем;
• за разрушенные частные дома — жилищные сертификаты или средства на счет со специальным режимом использования на строительство дома;
• за поврежденное жилье — работы, связанные со строительством и/или предоставление строительных материалов.

Предельный размер компенсаций не определен. Сумма компенсации будет равна стоимости 1 кв. м, умноженного на площадь уничтоженного жилья, но не превышающего стоимости 150 кв. м за один объект недвижимого имущества. Стоимость 1 кв. м будут рассчитывать согласно порядку, определенному Кабмином.

Компенсации будут предоставляться в пределах бюджетных ассигнований, что означает — при наличии средств. То есть принятие закона не означает быстрого получения компенсаций. Однако закон поможет запустить механизм, являющийся первым важным шагом.

Источниками таких компенсаций могут быть средства госбюджета, местных бюджетов, международных финансовых организаций, международной помощи, репараций и других взысканий со страны-агрессора, а также других источников, не запрещенных законодательством.

Механизм получения компенсации предусматривает, в частности, регистрацию соответствующего заявления в "Дії" или ЦПАУ, органе социальной защиты, а также предоставление пакета подтверждающих документов. Далее пакет документов прорабатывают Комиссии по рассмотрению вопросов о предоставлении компенсации, которые будут принимать решения о предоставлении или непредоставлении компенсаций. Решения о компенсациях будут утверждать исполнительные органы местных советов, военные администрации или военно-гражданские администрации.

О коррупционных рисках

Указанные Комиссии будут сформированы в качестве консультативно-совещательных органов при исполнительных органах местных советов, ВА или ВГА. Однако фактически они будут наделяться властными полномочиями без распространения в отношении их членов норм антикоррупционного законодательства, акцентирует Мартина Богуславец.

"Именно Комиссии будут ключевыми субъектами, ведь они будут определять, получит ли человек компенсацию или нет. Поэтому должен быть четко определен правовой статус Комиссий, процедура их создания, порядок формирования состава, требования к членам, формат деятельности, ответственность. Ведь формирование таких органов по собственному усмотрению ВГА и исполнительных органов местных советов создает основания для злоупотреблений", — предупреждает собеседница Новини.LIVE.

О потенциальных коррупционных рисках в работе Комиссий говорит и владелец инвестиционно-строительной компании "Феникс Групп" Назар Бенч. В законе определены только общие принципы работы таких Комиссий. Отсутствуют критерии отбора членов Комиссий и поэтапность шагов, которыми временный орган будет руководствоваться в своих решениях о компенсации за разрушенное/поврежденное жилье. Недостаточный контроль над работой Комиссий может привести к действиям в рамках частных интересов.

"Пока не совсем ясен порядок работы Комиссии по рассмотрению вопросов о предоставлении компенсации. В законе указано, что такая Комиссия образуется в составе пяти человек исполнительным органом местного совета. По согласию в состав Комиссии могут привлекаться представители государственных органов, предприятий, международных организаций и т.п. При этом не понятно, какие основания для привлечения этих лиц и чье должно быть согласие на их привлечение", — отмечает Ирина Плискань из адвокатского бюро "Ирины Плискань", добавляя, что неоднозначные трактовки в законе являются полем для маневров и лоббирования решений, выгодных конкретным лицам.

Плюсы и минусы механизма компенсации

Среди аспектов, которые могут повлиять на эффективность реализации программы компенсаций, — отсутствие определенных сроков, в течение которых пострадавшие могут ожидать получения компенсаций.

Также пока нет ясности относительно методики оценки стоимости поврежденного имущества, учета очередности поступления заявлений, порядка расчета и очередности выплаты компенсации.

Несмотря на то, что законом предусмотрено предоставление компенсации как за разрушенное, так и за поврежденное жилье, непонятно, каким образом будет получаться возмещение лицами, которые уже самостоятельно провели ремонтные работы или купили другое жилье вместо уничтоженного, отмечает младшая юрист юридической фирмы "Саенко Харенко" Анастасия Марущак.

Поскольку закон не определяет финансирование обустройства приобретенных или построенных за счет компенсации помещений, придется совершать такие действия за свой счет. В таком случае целесообразно было бы предусмотреть возможность предоставления денежных средств для проведения косметических ремонтных работ, если стоимость приобретенной по жилищному сертификату недвижимости ниже номинала такого сертификата. В частности, таким образом можно было бы финансировать ремонт от застройщика, дополнительно стимулируя строительную отрасль экономики, считает юрист.

Позитивом является финансирование компенсаций через механизм предоставления жилищных сертификатов. Это, в частности, будет способствовать развитию строительной отрасли. Однако только в том случае, если предусмотренное финансирование будет осуществляться своевременно по четкому и понятному для самих застройщиков алгоритму. Иначе подобная инвестиция застройщика будет достаточно рискованной, а механизм компенсации останется только на бумаге, предостерегает Анастасия Марущак.

Закон определяет привлекательную возможность использования нескольких жилых сертификатов, принадлежащих одному или более гражданам Украины для приобретения одного объекта недвижимости. Такой вариант может стать для многих более выгодным, чем поиск дополнительных средств, при наличии желания или необходимости приобрести жилье дороже номинала одного жилищного сертификата.

В законе установлен небольшой срок для рассмотрения заявления о получении компенсации — 30 дней, что является позитивом, отмечает Ирина Плискань. Однако ничего не сказано о том, в течение какого времени такая компенсация будет реально предоставлена, то есть состоится заключение договора о финансировании строительства или перечислении заявителю средств.

О гарантиях для людей и государства

По мнению советника юридической компании Arzinger Евгения Дядюка, в целом анализируемый закон отвечает запросу общества на справедливость и активную роль государства в восстановлении/компенсации стоимости разрушенного жилья. Отдельным положительным моментом является подтверждение права граждан, инвестировавших денежные средства, но не получивших право собственности на объект недвижимого имущества, на указанное восстановление или компенсацию.

В то же время закон не распространяется на случаи разрушения или повреждения жилья за период с 2014 года. Не распространяется он и на жилье, незаконно экспроприированное в Крыму. Очевидно, эти проблемные вопросы еще предстоит урегулировать после деоккупации украинских территорий.

Гарантий финансирования программы компенсаций из многочисленных источников закон, к сожалению, не содержит — только стандартную норму, в частности, поручение Кабмина ежегодно предусматривать в государственном бюджете Украины на соответствующий год расходы для осуществления мер, предусмотренных этим законом.

"Следует вспомнить государственные гарантии сбережений в Сбербанке СССР и многочисленные административные иски по пенсиям и льготам... Сейчас ситуация может быть аналогичная, поскольку государство Украина с 1991 года не может решить вопрос 100% финансирования всех льгот и компенсаций", — констатирует Евгений Дядюк.

Вместе с тем, отмечает Ирина Плискань, закон предусматривает финансовые гарантии для государства. Так, одновременно с получением компенсации физическое лицо будет заключать договор об уступке государству Украина права требования к рф о возмещении ущерба, причиненного военной агрессией россии. Если в будущем россия будет выплачивать репарации Украине, то лица, которые получат компенсацию от нашего государства, не смогут претендовать на компенсацию от россии, поскольку такое право они передадут государству Украина. Но компенсаций от государства Украина, как и репараций от россии, еще нужно дождаться.