Гроші вклали, а забудовник зник: як не потрапити в шахрайську аферу при купівлі житла в новобудові

При купівлі нерухомості у новобудові кожна людина зустрічається з ризиками. Адже шахраями можуть виявитися не тільки рієлтори, а й забудовники. Покупці квартир зазвичай мало знають про таке явище як подвійний продаж. Однак такі види шахрайських схем дуже розповсюджені в сучасних ринкових умовах.

Новини.LIVE дізнавалося про схеми забудовників, які залишають українців і без грошей, і без квартир. 

Читайте також: "Немає причини для зниження вартості житла" – чому в Україні почали зростати ціни на нерухомість

Ідеальний район і вигідні умови

15 років тому жителі міста Чорноморськ, що на Одещині, попалися на хитру схему одного із забудовників. Тоді людям пропонували квартири з котловану у наймальовничішому куточку міста. 

"Гарний будинок, прекрасний проєкт, глянувши на який всім відразу ж хотілося жити в тій квартирі, відмінне розташування в комфортному районі. Але, як виявилося, вся ця красива мішура була зроблена для одного – щоб виманити у людей гроші. Всі будівельні роботи заморожені з 2016 року, а квартири в будинку продовжують продавати. Ми вже навіть не знаємо по якому колу, тому що кілька подвійних і навіть потрійних продажів інвесторами вже виявлено", – розповів житель Чорноморська, який інвестував у трикімнатну квартиру у цьому будинку, Микита Попов.

Тож Микита і сотні таких же як він, вклали від 20 до 55 тисяч доларів у квартири мрії і вже 15 років не можуть домогтися справедливості. За весь цей час вони відвідали десятки судових засідань, влаштовували мітинги і пікети, однак грошей ніхто нікому так і не повернув.

Схожа ситуація склалася кілька років тому і в Одесі. Люди вийшли під офіс компанії забудовника і просили повернути їм їх гроші за невиконані умови договору. Річ у тім, що одесити вклали гроші в будівництво ЖК "Лузановский парк" на березі моря в далекому 2017 році. Будівельна компанія обіцяла здати будинки в експлуатацію до 2019 року, проте своїх квартир пайовики не побачили досі. Будівництво заморозили і очевидно, що сотні людей не побачать ані грошей, ані квартир.

Такі випадки в Україні – не рідкість. В Києві організована група, з метою заволодіння грошима в особливо великих розмірах, протягом 4 років вводила в оману інвесторів будівництва. Учасники цієї групи проводили масштабну рекламну кампанію, обіцяли людям побудувати будинки в мальовничому передмісті Києва. Також вони запевняли потенційних інвесторів в наявності всієї дозвільної документації та законності будівництва. Зараз підтверджено завдання матеріальної шкоди 442 потерпілим на суму понад 197 мільйонів гривень. Організаторів шахрайської схеми оголосили в міжнародний розшук. Їх місцеперебування встановлено і вирішується питання про їх екстрадицію з Іспанії.

Читайте також: Квартири для життя та інвестицій – скільки коштують, чи варто вкладатись та що буде далі

Не поспішив, але людей насмішив

Найчастіше люди інвестують у квартири з котловану – в будинках, які тільки починають будувати. Первинний ринок – це сегмент купівлі житла для тих, хто не поспішає переїжджати, може почекати і тому зацікавлений заплатити менше за квадратні метри. Інвестиції "в палі" вигідні тим, що дозволяють з урахуванням зростання цін на вторинному ринку купити квартиру, яка після здачі будинку в експлуатацію виросте в ціні в півтора раза. Правда, для цього доведеться чекати від року до трьох і сподіватися, що ринкова цінова динаміка буде позитивною. Але нерідко покупці дізнаються, що в квартиру, в яку вони вклали гроші, також хтось інвестував. Тобто забудовник продав одну квартиру декільком людям. Іноді дізнатися про це інвестор може тільки після завершення будівництва, коли вирішить зареєструвати право на об'єкт. А це, як показує практика експертів з нерухомості, вже надто пізно. 

"Найперше потрібно звернутися з позовом до суду з вимогою визнати цю житлоплощу власністю і вирішити проблему подвійного продажу. Але при цьому ви повинні враховувати, що нерухомість дістанеться лише одному покупцю. Іншому суд може змусити забудовника або інвестора повернути гроші або надати таку ж квартиру. Але така процедура може зайняти досить тривалий час", – каже юрист і експерт з нерухомості Олександр Босенко. 

Проблеми з документами

Ще одна поширена проблема – це відсутність або ж анулювання дозвільної документації для будівництва, яку найчастіше покупець не перевіряє чи вірить усміхненим менеджерам відділу продажів. Що робити якщо інвестор опинився в такій ситуації? 

"Спробуйте зібрати ініціативну групу інвесторів для переговорів із забудовником. Для конструктивної розмови бажано в групі виділити кілька лідерів, залучити компетентного юриста, можливо навіть будівельника і бухгалтера. Якщо з забудовником важко або неможливо вести переговори, тоді подавайте позови в суд на забудовника, звертайтеся до правоохоронних органів, залучайте до своєї проблеми увагу держструктур (пишіть в райадміністрацію, меру міста, в адміністрацію президента, компетентним народним депутатам, в Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства тощо), звертайтеся до ЗМІ", – радить Олександр Босенко. 

Читайте також: Ціни на квартири у найбільших містах зростають

Ще один варіант – це розірвати договір із забудовником і забрати внесені кошти. В цьому випадку потрібно чітко розуміти: 

• наскільки реально забрати гроші назад; 
• їх термін повернення;
• штрафні санкції за розірвання договору. 

До слова, якщо забудовник з якихось причин не захоче вам повертати гроші, навіть якщо буде рішення суду про повернення коштів – не факт, що їх повернуть.

Дуже часто інвестори стикаються з проблемою перенесення термінів здачі будівництва і це, каже фахівець, поширена практика. 

"Щоб зменшити ризики, треба завжди перевіряти, щоб у договорі були конкретні терміни введення в експлуатацію (не "орієнтовні" або "планові"), способи їх зміни за згодою покупця і адекватні штрафні санкції за їх порушення і за розірвання договору з вини забудовника. Якщо забудовнику все ж вдалося спіймати покупця на "планово-орієнтовних термінах", не впадайте у відчай, все одно у людини є всі підстави звертатися в суд для стягнення пені, наприклад", – додав юрист.

Якщо ж будинок зводиться на земельній ділянці, на яку у нього немає права користування або ж якщо частина будинку "залазить" на чужу земельну ділянку – це є грубим порушенням містобудівного законодавства. Через це будівництво можуть зупинити до приведення документів у належний стан або навіть знести. Тому уважно ознайомтеся з документами, бажано залучати компетентного фахівця. 

Вклали гроші, а будівництво припинилося, і забудовник зник

Ситуації бувають різні: коли так званий забудовник взяв у інвесторів гроші, при цьому і не планував нічого будувати, або ж в процесі будівництва у компанії-забудовника виникли проблеми і компанію просто довели до банкрутства. В першому випадку можна сміливо звертатися в поліцію із заявою про шахрайство.

Якщо ж будівництво припинилося внаслідок банкрутства компанії-забудовника, інвесторам, як кредиторам, в процесі проведення процедури банкрутства необхідно пред'явити вимоги, в установленому чинним законодавством порядку.

Читайте також: Ціна на оренду житла зростає: що очікувати далі та як відобразиться можливий карантин

Отже, щоб не стати жертвою забудовників і не втратити гроші і квадратні метри, треба ретельно перевіряти всі документи. Необхідно отримати якомога більше інформації по об'єкту угоди, запитуючи всілякі виписки і довідки. Передачу грошей варто здійснювати тільки після перереєстрації права власності або пайового договору. Не забудьте також вивчити інформацію про підрядника: треба переконатися в його надійності і чесності. А якщо є можливість, експерти радять заручитися підтримкою компетентних фахівців, які займаються юридичним супроводом покупки квартири.

Більше оперативних новин шукайте в Telegram та Viber Новини.LIVE.