Рынок нового жилья в Украине: скорее живой, чем мертвый, или почему размер имеет значение

Спустя полтора года с начала полномасштабной войны рынок строительства жилья в Украине продолжает находиться в стадии турбулентности.

С одной стороны, наблюдается ограниченный спрос на квадратные метры, который до сих пор в среднем в семь раз меньше того, что был до войны.

С другой стороны, последствия нежизнеспособных финансовых моделей застройщиков, отсутствие реальной строительной динамики и внутренние проблемы строительных игроков, о которых рынок знал и раньше, сейчас стали особенно критическими.

Иными словами, война стала лакмусовой бумажкой, продемонстрировавшей реальную ситуацию: кто строит, а кто имитирует; кто создает среду для жизни, а кто — маркетинговый эффект.

Что происходит на рынке первичного жилья

Из более 90% площадок, которые якобы возобновили строительство после 24 февраля 2022 года, по факту это сделали чуть более 50%, утверждает обозреватель рынка недвижимости Виктория Берещак.

При этом приемлемыми темпами строительства могут похвастаться едва ли треть компаний.

"В Киеве компаний, которые могут показать нормальную динамику строительства, можно сосчитать по пальцам одной руки. Причем это совсем не вчерашние лидеры. Следовательно, нас ждет переформатирование рынка: некоторые игроки уйдут совсем с рынка, другие изменят вывески под шумок, еще кто-то пойдет в условное партнерство, а по факту слияния", — прогнозирует собеседница Новини.LIVE.

Средневзвешенная себестоимость строительства с начала 2023 года выросла уже на 37%, что тянет вверх среднюю стоимость квадратного метра. Мощным сдерживающим предохранителем является ограниченный платежеспособный спрос.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Программа "єВідновлення": сколько семей получат по 200 тыс. грн

"Если говорить о росте стоимости строительства, то с начала года видим средневзвешенный рост на 15%. До конца года, при сохранении нынешних тенденций — инфляционных ожиданий, динамики курса валют, военной ситуации, экономического климата — можно ожидать еще до 10% роста цен", — прогнозирует Виктория Берещак, добавляя, что речь идет о сдержанном объективном прогнозе.

Скорее всего, повышение себестоимости строительства никто остановить не сможет, хотя девелоперы ради стимулирования спроса могут дисконтировать, предлагать финансовые программы рассрочки и т.д.

Сегодня на старте строительства люди не покупают — готовность объектов должна быть не менее 30-40%. Инвестиции на старте строительства получают только единичные проекты.

Спрос сконцентрирован преимущественно в таких форматах жилья как полифункциональный квартал, город в городе, экокластер.

 

По утверждению сооснователя и управляющего партнера группы компаний DIM Александра Насиковского, реальная динамика на рынке первичной недвижимости втрое меньше той, что хотят "продать покупателю". Но покупатель сегодня очень хорошо умеет отличать истину от напускного. Индикаторами для него являются динамика на стройплощадках и объемы работ.

Пока очень сложно прогнозировать дальнейшую динамику строительства, учитывая зависимость рынка, как и всей бизнес-активности в стране, от ситуации на фронте. Однако уже понятно, что Украина потеряла более 170 млн кв. м жилья. Самостоятельно справиться с такими объемами восстановления рынок не сможет. Нужно либо государственно-частное партнерство, либо запуск финансового плеча, то есть кредитования строительного рынка, уверен собеседник Новини.LIVE.

Он напоминает, что в начале войны спрос на жилье упал в 12 раз. Реальный покупательский спрос в 2022 году немного восстанавливался с июля по середину октября, затем энергетический террор смешал все карты. Фактически продажи были нулевыми весь холодный сезон. Затем весной 2023 года с улучшением ситуации в энергетике и ожиданиями контрнаступления ВСУ на фронте началось постепенное восстановление.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Квартира в кредит: сколько стоит и какие регионы выбирают украинцы

"Сейчас строительный рынок выживает фактически за счет качества продукта и репутации: те, у кого они лучше, имеют продажи и реальный спрос со стороны покупателя", — уверяет Александр Насиковский.

Сейчас, по его данным, в структуре реального спроса доминируют покупки жилья "для себя" (85%) и 15% в инвестиционных целях. Причем из них 10% — с целью перепродажи и заработка за счет роста цены квадрата и возврата инвестиций, а 5% — для арендной стратегии.

Для понимания реальных масштабов проседания спроса следует привести такой факт: до войны покупка с целью инвестиций в ликвидные квадраты с последующей перепродажей после введения дома в эксплуатацию достигала 45%.

Немного цифр

Согласно данным "ЛУН Статистики", по сравнению с январем 2022 года (до войны) количество открытых отделов продаж застройщиков на первичке по состоянию на август 2023-го составляет:

• Киев — 78%;
• Киевская область — 79%;
• Львовская область — 94%;
• Одесская область — 80%;
• Ивано-Франковская область — 97%;
• Днепропетровская область — 80%;
• Полтавская область — 89%;
• Винницкая область — 93%.

Как видим, общее количество работающих отделов продаж по стране еще не дотягивает до довоенных показателей.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: В Украине подскочит стоимость недвижимости: известно, как изменятся цены

Тем не менее, несмотря на войну в стране, открываются продажи в новых домах. Так, за полтора года открылось более 200 новых продаж по стране, в частности:

• Киев — (+)10;
• Киевская область — (+)18;
• Львовская область — (+)60;
• Тернопольская область — (+)27;
• Ивано-Франковская область — (+)17;
• Закарпатская область — (+)16;
• Хмельницкая область — (+)10.

Согласно аналитике, предоставленной маркетинг-директором, членом правления маркетплейса DIM.RIA (компания RIA.com) Сергеем Молдаховским, по состоянию на август 2023 года в Украине сдано в заявленный срок в эксплуатацию 34 новостройки на 64 секции.

"Это свидетельствует о том, что строительство кое-где двигается по плану, рынок работает и украинцы готовы начинать новую жизнь в только что возведенных стенах. А если не принимать во внимание заявленный срок сдачи, то только в июле введено в эксплуатацию 14 домов на 19 секций, из них четыре — по Киеву и три — по области", — рассказывает собеседник Новини.LIVE.

Что касается цен, отмечают аналитики ЛУН, — если в начале войны стоимость новых метров выросла из-за падения курса гривни и удорожания себестоимости строительства, то с осени 2022-го цены скорректировались, причем разнонаправлено.

Так, средняя стоимость квадратного метра нового жилья на август 2023 года (по сравнению с сентябрем 2022 года) составляет:

• Киев — 46 500 грн (было 47 600);
• Львов — 46 800 грн (было 44 900);
• Одесса — 35 400 грн (было 38 000);
• Днепр — 41 000 грн (было 43 200);
• Ивано-Франковск — 26 200 грн (было 22 200);
• Полтава — 31 000 грн (было 27 300).

В компании "ЛУН" отмечают, что на спрос влияют два фактора: экономический и психологический.

В подавляющем большинстве украинцы за время войны обеднели. Но даже не это главный сдерживающий фактор. Невозможность прогнозировать свои поступления на годы вперед останавливает перед рисковой инвестицией.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: В Украине летом резко возрос оптимизм в строительном бизнесе: ключевые причины

Вдобавок, неуверенность в собственном будущем и непрогнозируемость рисков осложняют принятие решений по долгосрочным инвестициям в жилье.

Что дальше

Основные тенденции рынка жилой недвижимости сегодня такие:

• Постепенный рост спроса на жилье в новостройках;
• Активизация отложенного спроса;
• Отдельным трендом можно выделить возобновление спроса на первичное жилье бизнес-класса;
• Постепенное восстановление строительства объектов, замороженных с началом полномасштабного вторжения;
• Улучшение финансирования государственной программы "єОселя", на которую возлагают большие надежды как игроки рынка, так и украинцы, которые сегодня очень нуждаются в жилье.

"С 1 августа заработала расширенная версия программы со ставкой 7%. Таким образом, льготные условия на приобретение жилья станут доступны большему количеству украинцев, а не только военным, медикам, педагогам и ученым", — ожидает маркетинг-директор компании "Alliance Novobud" Ирина Михалёва.

По ее мнению, вскоре строительный рынок ждут изменения: финансово более устойчивые игроки "проглотят" более слабых. Так что их проекты будут достраиваться. Но  будут потери как по срокам сдачи, так и по соблюдению задекларированных на старте особенностей комплексов. Это может быть сделано для экономии средств и времени.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Компенсация за уничтоженный дом: как самостоятельно посчитать сумму выплаты

Что касается цен — с начала 2023 года наблюдается их незначительный, но уверенный рост в пределах 3-5% в гривне в зависимости от класса и готовности проекта. Способствует этому устойчивое увеличение стоимости строительных материалов и их логистики, удорожание услуг подряда и зарплат узкопрофильных строительных специалистов и т.д.

Растет стоимость квадратных метров и из-за определенного дефицита качественных и ликвидных предложений жилья на высоких стадиях строительства, а именно такое жилье сегодня пользуется наибольшим спросом.

"До конца года, уверена, стоимость квадратного метра вырастет еще на 6-11%. Поэтому те, кто покупает на "дне" рынка, то есть сегодня, значительно выиграют", — прогнозирует Ирина Михалёва.

В целом, несмотря на войну, движения в сторону снижения цен на недвижимость не наблюдается, констатирует владелец инвестиционно-строительной компании "Феникс Групп" Назар Бенч.

Напротив, стоимость жилья на первичном рынке по сравнению с прошлым годом выросла по всей стране. В частности, в Киеве, по разным оценкам, повышение стоимости первички с начала 2022-го и на сегодняшний день в среднем составило от 34 до 38%.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Рынок недвижимости: эксперты рассказали, выгодно ли покупать жилье

Вероятно, в период очередных обстрелов энергетической инфраструктуры и блэкаутов рынок может снизить свою активность — подкорректирует спрос и цены в сторону снижения. Однако есть все основания полагать, что такое явление будет краткосрочным. А весной произойдет хоть и незначительный, но рост цен.

Если рассматривать ситуацию в более отдаленной перспективе, то после победы — как только покупатели ощутят устойчивую уверенность в будущем — о себе напомнит отложенный спрос, который будет оказывать непосредственное влияние на рост стоимости квадратного метра, уверен собеседник Новини.LIVE.